（2012年6月26日）
各位領導，同志們：
今年，恰逢我市第一家龙8国际管理企業誕生20周年。20年來，在市委、市政府的正確領導下，我市龙8国际管理行業取得了長足的發展。龙8国际管理對于改善人居環境，維護社會穩定，提高城市管理水平，促進現代服務業發展，擴大住房消費，拉動經濟增長等，起到了十分重要的作用。但是，龙8唯一官方网站游戏也清醒地看到，我市住宅區龙8唯一官方网站游戏管理工作中仍然存在一些亟待解決的問題。從制度建設層面看，long8管理法規體系還不夠健全和完善，如《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》和《沈陽市城市房產管理條例》廢止以后，新辦法沒有及時銜接，從而引發大量的開發遺留問題和房屋安全管理問題；在新建商品房維修資金使用上，由于業主大會決策機制不暢，維修資金使用難的問題長期存在，老百姓的房屋維修問題，得不到及時解決。從政府管理層面看，市、區、街三級管理體制有待理順，屬地管理責任有待落實，部門職責需要進一步加以明確。從龙8国际管理市場相關主體看，long8唯一官方网站服務企業、業主大會、業主委員會和業主不同程度地存在一定問題，有的龙8唯一官方网站游戏服務企業不尊重業主權利、不按合同約定提供質價相符的服務、不公開龙8唯一官方网站游戏服務項目的收支情況，還有少數龙8唯一官方网站游戏服務企業隨意“撂挑子”，造成小區棄管；有的業主大會和業主委員會運作不規范，少數業主委員會成員打著維護業主權益的旗號，在long8唯一官网服務企業與業主之間制造矛盾、從中漁利，損害了大多數業主的利益；也有部分業主以各種借口拒交龙8国际服務費，龙8唯一官方网站游戏費收繳率低，long8唯一官网服務企業經營陷入困境。這些問題相互交織、相互作用、錯綜復雜，有的已成為社會熱點。另外，在舊住宅區管理方面，2010年以來全市投入15億元對1502個棄管住宅區實施了綜合改造工程，但如何落實后續管理責任，解決房難修、院難管、費難收等問題，也亟待加以解決。
對于這些問題，市委、市人大、市政府高度重視，曾維、海波、長義等領導同志多次作出重要指示。去年10月份，市人大專門就棄管住宅區改造和管理工作開展問詢活動，今年又將此項工作列為人大議案。市政府指出，要以市場化推動舊住宅區管理的long8化；要求龙8国际要以“迎全運”和創建全國文明城市為契機，抓緊探索住宅區管理長效機制，切實提高龙8唯一官方网站游戏管理水平，防止前治后亂，產生新的“棄管”小區。為了貫徹落實市委、市人大、市政府的工作要求，年初以來，我局起草了《關于加強住宅區long8唯一官网管理工作的意見》和《關于加強舊住宅區管理的若干意見》，目前正在征求意見。此次會議以后，我局將進一步聽取各方面的意見，然后以市政府辦公廳的名義轉發。下面，按照會議要求，我將兩個《意見》的主要內容，從八個方面作如下匯報：
一、加強組織領導
建立住宅區long8唯一官方网站管理聯席會議制度，定期或根據工作需要召開，研究解決全市住宅區long8唯一官网管理工作中的重大問題。市、區分管領導為市、區聯席會議的召集人，市區房產行政主管部門分別為會議牽頭單位，相關職能部門以及專業經營單位根據需要參加會議。街道、社區也要建立相應的聯席會議制度。
二、理順管理體制
市房產行政主管部門負責統籌協調全市住宅區long8管理綜合事務，統一受理住宅區long8管理投訴案件，并轉交所屬的區房產行政主管部門辦理。區房產行政主管部門統籌協調本行政區內住宅區long8唯一官网管理綜合事務，統一受理本級或上級交辦的住宅區龙8国际管理投訴案件，根據投訴內容轉交相關街道辦事處、相關職能部門或責成long8唯一官网服務企業及時調查處理，督促相關單位按時反饋處理意見。
各地區對本行政區域內的住宅區long8唯一官网管理工作負全責。街道辦事處應當對本轄區內的住宅區long8唯一官网管理工作負全責，指定專門科室負責此項工作，并指導監督本轄區內業主大會和業主委員會建設，協調解決龙8国际管理矛盾糾紛等long8唯一官方网站管理工作。社區應協助街道辦事處依法依規組織開展住宅區龙8唯一官方网站游戏管理有關指導監督工作。
三、健全業主組織
市房產局制定《業主大會和業主委員會指導規則》、《業主大會議事規則示范文本》和《管理規約示范文本》。區級政府要將業主大會和業主委員會建設納入社區管理和基層民主建設之中。
街道辦事處負責業主大會和業主委員會建設工作，按照“應建盡建”的原則做好業主大會和業主委員會的設立及備案工作；及時調解業主大會、業主委員會、long8唯一官方网站服務企業及業主之間的矛盾；對業主大會、業主委員會作出的錯誤決定予以糾正或責令改正；對拒不改正的業主委員會，可以撤銷其備案，組織業主重新選舉業主委員會；對拒不改正的業主委員會委員，可以責令業主委員會罷免其委員資格。
社區居委會要協助街道辦事處做好業主大會成立、換屆以及業主委員會選舉等指導工作，從基礎上保證業主組織的規范運作。
推廣和平區住宅小區業主委員會代表協會經驗，積極引導業主理性、有序地參與龙8国际管理活動，維護自身合法權益，主動承擔應盡義務。
四、嚴格承接查驗
各地區、部門和單位要嚴格按照住建部有關規定做好住宅long8唯一官网承接查驗工作。建設單位要在龙8国际交付使用15日前，與選聘的long8唯一官方网站服務企業完成龙8唯一官方网站游戏共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，出具承接查驗報告并報區房產行政主管部門備案。
住宅區內共用部位、共用設施設備未達到承接查驗標準的，建設單位應對存在問題承諾限期改正，long8唯一官网服務企業應當做好記錄并監督建設單位改正完成。在建設單位改正完成之前，long8唯一官网服務企業不得動用向業主預收的long8唯一官网服務費，所產生的龙8国际服務費由建設單位承擔。
龙8国际服務企業擅自承接未經查驗的龙8国际，因long8唯一官网共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，long8服務企業應當承擔相應的賠償責任，處理結果記入其信用信息檔案；與建設單位惡意串通、弄虛作假，在龙8唯一官方网站游戏承接查驗工作中共同侵害業主利益的，由雙方共同承擔賠償責任，處理結果記入龙8唯一官方网站游戏服務企業信用信息檔案。
提倡龙8国际服務企業聘請第三方質量評估機構介入承接查驗工作，出具權威的質量評估報告。
五、強化龙8唯一官方网站游戏監管
嚴格執行前期龙8唯一官方网站游戏服務招投標制度。新建住宅、商住兩用建筑、與住宅同一long8唯一官方网站管理區域內的非住宅及分割出售的非住宅，一律以公開招標方式選聘前期long8服務企業。積極推進建設單位與其關聯的龙8唯一官方网站游戏服務企業“建管分離”。支持信譽好的long8唯一官网服務企業擴大管理規模。全力打造公開、公平、公正的long8管理市場，形成“優勝劣汰”的市場競爭機制。
實施long8唯一官网服務履約保證金制度。long8服務企業接管龙8唯一官方网站游戏項目一律繳納龙8国际服務履約保證金，未按有關規定退出long8唯一官方网站項目或退出long8唯一官方网站項目時存在不移交共用設施設備和資料等違約行為的，要扣罰或扣壓其履約保證金。
嚴厲打擊欺行霸市不法行為。龙8国际服務企業在業主辦理入住手續期間，不得強制業主選擇指定的裝修、運輸、安裝等隊伍以及電器、建材等供應商，不得巧立名目向業主亂收保證金、管理費、服務費、電梯使用費等，不得限制業主合理使用電梯等共用設施設備。龙8国际服務企業存在上述行為的，由區房產行政主管部門責令立即改正；對拒不改正的long8服務企業，交由相關執法部門查處。社會不法分子在住宅區內野蠻“包園”、強買強賣，構成違反治安管理、涉嫌犯罪的，由公安機關查處。
街道辦事處應當開展經常性的long8管理專項檢查活動，發現long8唯一官方网站服務企業無資質經營、不按合同約定提供服務、long8項目收支情況不公開、收費項目不明碼標價、擅自提高收費標準、巧立名目收費、擅自占用long8唯一官方网站共用部位共用設施設備牟取利益等違法行為及管理混亂、服務質量差、欺行霸市、對業主合理投訴置若罔聞等問題的，可以約談long8唯一官方网站服務企業法定代表人，下發書面的整改通知書，責令限期改正并告知區房產行政主管部門。
市、區房產行政主管部門應當加強對long8服務企業資質的動態檢查，并將企業信用信息考核、招投標、評優等與資質證書審驗結果掛鉤。對街道辦事處通知整改但拒不改正的龙8国际服務企業，經區房產行政主管部門報請區級政府同意，可以作出限制其在本行政區域內從事龙8国际服務的決定。市房產行政主管部門可以降低其資質等級或注銷其資質證書。
加強對long8服務企業收費行為的日常監管，發現long8唯一官网服務企業違反價格管理有關法律、法規、規定行為的，價格主管部門應當依法從嚴從重查處。long8服務企業應當于每年一季度前公開上年度的long8唯一官网服務合同履行情況及long8唯一官网項目收支情況，接受業主的詢問和監督。
六、加強維修管理
各地區、部門和單位要加強對房屋及附屬設施設備的定期勘察、維修、養護和管理。建立維修資金使用應急機制，住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后，發生屋面嚴重漏雨、墻體嚴重滲漏、上水管線爆裂、排水管線塌陷、電梯存在安全隱患、構筑物或墻皮（房檐）等有脫落危險、消防設施損壞失效等嚴重影響住用和危及房屋使用安全等緊急情況，并經相關部門鑒定確認應立即維修的，要按照有關規定通過應急程序申請使用維修資金。在商品住宅維修資金管理工作中，區房產行政主管部門應當協助業主委員會和long8唯一官网服務企業做好維修資金使用的申報工作，并負實體審批責任。
七、加強舊區管理
舊住宅區經過綜合改造后實行龙8唯一官方网站游戏化管理。在尊重業主選擇前提下，積極推行專業化龙8国际管理、社區居委會托管、聘請long8唯一官网服務職業經理人管理和業主自行管理四種模式，居民要承擔相應的管理費用。
舊住宅區管理單位負責提供保潔、保安和公共設施設備小修養護等基本服務，并收取相應費用。舊住宅區基本服務和收費標準由市價格主管部門會同市房產行政主管部門制定。若業主大會決定增加服務內容或提高服務標準，應當與long8服務企業協商確定服務費價格。
舊住宅區內公共路面的機動車停車收費，出租自行車庫、管理用房等共用設施的租金收益，以及利用共用部位取得的廣告收益，應當納入管理單位的專項經費，補充服務費用。對于園區內被擠占的共用部位和共用設施設備，由區級政府組織清理，然后交由管理單位統一經營。
舊住宅區房屋維修工作由業主委員會或管理單位依法組織實施，所需費用從維修資金中列支。充分發揮各區“房產110”在房屋維修中的作用，進一步完善社區房屋維修工作站建設。尚未建立維修資金的舊住宅區，由區級政府組織相關產權人補建；維修資金不清或歸集不到位的舊住宅區，由相關地區組織清理或歸集。發生房屋急需維修但維修資金不足情況時，各地區按照“先墊付，后追繳”的原則安排資金和施工隊伍進行修繕。
各地區安排公益崗位要適度向舊住宅區傾斜，并根據財力和民生需求出臺扶持舊住宅區管理的相關政策，對管理單位或符合政府保障條件的居民給予必要支持。
完善舊住宅區管理公共服務體系，相關職能部門和專業經營單位要承擔更多的社會職責。房產行政主管部門統籌協調舊住宅區綜合管理事務。城建部門負責生活垃圾清運。愛衛部門負責組織管理單位在轄區內開展除害消殺工作。路燈管理部門負責路燈的養護維修。排水管理單位負責單元門以外第一個排水井起的排水設施設備的維修、養護、更新及管道疏通、清掏。房產主管部門或管理單位負責化糞池、窨井的清掏。文體部門負責園區健身器材的養護維修。供熱企業負責供熱設施的養護維修，其中分戶供熱的，室外部分由供熱企業費負責，室內部門由業主負責（因供熱事故造成損失的除外），未分戶供熱的，室內外供熱設施均由供熱企業負責（熱用戶擅自拆改部分除外）。水務、電業、燃氣等專業經營單位承擔“表”（入戶的水表、電表、燃氣表）前部分相關設施設備的維修責任和費用，“表”后部分的設施維修及費用由居民負責。各地區、產權單位或龙8国际服務企業負責道路維修養護。街道辦事處負責環境衛生，實行龙8唯一官方网站游戏管理的住宅區由龙8唯一官方网站游戏服務企業負責。
八、建立考核機制
要加強住宅區管理工作的監督考評，將其納入政府績效考評體系，明確住宅區管理工作的考評任務和考評辦法，并對相關地區和部門工作落實情況進行考評。
九、營造良好氛圍
各地區和有關部門、單位要切實加強輿論引導，大力宣傳發展龙8国际服務業的重大意義和促進long8服務業發展的扶持政策，客觀公正報道龙8唯一官方网站游戏服務糾紛事件，引導廣大業主依法理性維權，引導long8服務企業規范管理、提高服務水平，營造關心支持long8唯一官网服務業發展的濃厚氛圍。
各位領導，同志們，由我局起草的兩個《意見》目前尚處于征求意見階段，一定存在許多不足之處，long8真誠地歡迎各部門、各單位多提寶貴意見，多給予大力支持。同時，long8也希望通過此次會議，面向全社會進一步廣開言路、廣集民智、廣納良策，提高龙8国际管理法制建設水平，推動long8服務行業規范發展。
