一九九四年，我國開始進行城市住房產權制度改革，公有住房改為私人產權住房，市場經濟的有償住宅龙8国际服務逐步取代了計劃經濟的住房福利管理。在新舊住宅long8管理體制轉型過程中，錯綜復雜的long8唯一官网矛盾日益凸顯。近年來，棄管住宅小區逐步增多，直接影響了人居環境，成為了居民群眾關注的“熱點”之一。市、區兩級黨委、人大常委會、政府和政協高度重視棄管舊住宅小區管理。2010年以來，啟動了為期三年的棄管舊住宅小區綜合改造工程，極大地改善了棄管舊住宅小區的居住環境。如何推進棄管舊住宅小區的長效管理，已成為亟待解決的新課題。
為全面深入了解舊住宅小區管理狀況，分析制約和影響舊住宅小區長效管理的共性問題，探索舊住宅小區管理的新途徑。最近，和平區住宅小區業主委員會協會組成調研組，以科學發展觀為指導，采取“解剖麻雀”的方法，對和平區南湖街道辦事處轄區內的舊住宅小區管理狀況進行了專題調研。（因篇幅所限，調研報告中的一些統計數字省略）
一、南湖地區住宅小區概況
南湖街道辦事處轄區內現有123個住宅小區（院），618棟住宅樓，其中3棟平房，共計35431套住宅，建筑總面積3619617.374㎡。
其中：2000年6月底以前交付使用的住宅小區（以下簡稱舊住宅小區）104個，占住宅小區總數的84.55%；409棟住宅樓，占住宅樓總數的66.18%；22548套住宅，占住宅總套數的63.64%；建筑面積1860220.034㎡，占總建筑面積的51.39%。
2000年7月1日以后交付使用的住宅小區（以下簡稱新住宅小區）19個，占住宅小區總數的15.45%；209棟住宅樓，占住宅樓總數的33.82%；12883套住宅，占住宅總套數的36.36%；建筑面積1759397.34㎡，占總建筑面積的48.61%。
二、舊住宅小區的基本特征
（一）住宅產權多元化。《沈陽市龙8唯一官方网站游戏管理條例》第五十條規定：舊住宅區是指2000年6月底以前交付使用，房屋產權單位或售房單位因客觀原因無法進行房屋修繕責任的住宅區，以及由政府組織建設的安居、解困的回遷等住宅區。小區住宅產權劃分包括：已出售的公有住房（房改房）、個人全資購買的商品房、使用權住房（公有住房、軍產房）、小產權房（村屯改造）等。
（二）小區住宅產權構成復雜性。小區住宅產權構成有八種形式：第一種：一個住宅小區，一個公有住房出售單位;第二種：一個住宅小區，一個公有住房產權單位;第三種：一個住宅小區內，各單棟住宅樓為一個公有住房出售單位;第四種：一個住宅小區，各單棟住宅樓為多家公有住房出售單位;第五種：一個住宅小區，全部為2000年6月底以前個人全資購買的商品房;第六種：一個住宅小區，全部為個人全資購買的商品房，即有2000年6月底以前購買的，也有2000年7月1日以后購買的;第七種：一個住宅小區，即有公有住房出售，又有個人全資購買的商品房;第八種：一個住宅小區，即有公有住房出售，又有2000年6月底以前的商品房，還有2000年7月1日以后的商品房。
（三）小區管理模式多樣化。南湖地區舊住宅小區管理有八種模式：
第一種：long8服務企業管理模式。主要特征：1、住宅小區是由開發商分期建設出售，從投入使用開始即實行龙8唯一官方网站游戏服務企業管理與服務；2、產權構成多元化，即有公有住房出售，又有個人全資購買的商品房；3、新舊住宅共存，即有2000年6月底以前購買的，也有2000年7月1日以后購買的；4、龙8国际服務費標準，每月每平方米0.8元；5、業主大多數屬于中等以上收入水平，接受“花錢購買龙8唯一官方网站游戏服務”。
第二種：公有住房出售單位自行管理模式。主要特征：1、住宅小區由公有住房出售單位自行建設；2、產權構成單一，一個住宅小區住宅，一個公有住房出售單位；3、大部分為福利型龙8唯一官方网站游戏服務，業主依賴單位意識強；4、公有住房出售單位經濟效益好，具有社會責任感，具有管理資金來源；5、long8唯一官方网站服務由公有住房出售單位的long8唯一官网管理處，房產管理改制的龙8国际服務企業或委托long8唯一官方网站服務企業進行管理。
第三種：公有住房產權單位自行管理模式。主要特征：1、住宅小區由公有住房產權單位自行建設；2、一個住宅小區住宅，一個產權人（單位）；3、住宅居住人全部為使用人（租賃人）；4、住宅小區管理由產權單位負責，使用人交納房屋租賃費。
第四種：公有住房單位與社區居民委員會共管模式。主要特征：
1、住宅小區由公有住房出售單位自建；2、產權構成單一，一個住宅小區一個公有住房出售單位；3、公有住房出售單位負責共用部位、共用設施維修、綠化、保安等方面服務；4、社區居民委員會負責小區保潔服務，居民每月按戶交納保潔服務費。
第五種公有住房出售單位與業主共管模式。主要特征：1：住宅小區由公有住房出售單位自建；2、一個住宅小區，一個公有住房出售單位；3、公有住房出售單位負責共用部位、共用設施維修、綠化等方面服務；4、業主交納服務費，聘用人員承擔保潔、保安等服務；5、業主多數為一個單位員工，中等以上收入水平。
第六種：業主自行管理模式。主要特征：1、住宅大部分由開
發商建設；2、產權構成多元化，即有多家公有住房出售，又有個人全資購買的商品房3、業主多數屬于中等收入以上，接受“花錢購買龙8国际服務”，80%以上的業主交納龙8国际服務費；4、業主大會和業主委員會建設較好，有志愿者骨干隊伍。
第七種：委托經理人管理模式。主要特征：1、住宅小區由開
發商建設，入住開始即實行龙8国际服務企業服務；2、入住時間即有2000年6月底以前，也有2000年7月1日以后的，專項維修資金不健全；3、業主多數屬于中高等收入以上，接受“花錢購買long8唯一官网服務”意識強；4、90%以上的業主交納龙8国际服務費。
第八種：社區居民委員會代行管理模式。主要特征：1、住宅小區大部分是公有住房產權單位聯合建設；2、住宅產權構成多樣性；3、社區居民委員會負責小區（院）保潔服務，居民每月按戶交納保潔服務費；4、2011年以來，社區居民委員會履行共用部位、共用設施“代整治”職責，區政府承擔維修費用。
（四）住宅小區棄管多。南湖地區棄管舊住宅小區74個，占舊住宅小區總數的71.15%；178棟住宅樓，占舊住宅樓總數的43.52%；12067套住宅，占舊住宅總套數的53.52%；建筑面積880717.13㎡，占舊住宅總面積的47.35%。
舊住宅小區棄管的主要原因：一是公有住房出售單位聯建和自建的住宅小區大部分因改革、改制，無力承擔福利型日常龙8唯一官方网站游戏服務；
二是long8唯一官网服務企業棄管的舊住宅小區是開發商建設的。業主入住時是按戶型每月8-13元交納long8唯一官方网站服務費。隨著物價的上漲，long8服務成本不斷增加，低價long8費未能調整，業主交費率偏低，因經營虧損導致棄管。
（五）居住人口多，弱勢群體多。南湖地區舊住宅22548套，居住人口7萬人（按每套住宅平均居住3人計算），包括固定人口和流動人口，占南湖地區總人口70%。居住人口中流動人口多、弱勢群體多、老年人多、中低收入人口多、低保戶多、殘疾人多、下崗失業人員多。
（六）建筑規模小，配套設施差。南湖地區棄管舊住宅小區74個，其中：按建筑面積劃分1萬㎡以下的住宅小區（院）有45個，1萬㎡至2萬㎡的16個，2萬㎡以上的13個；按住宅樓棟數劃分，33個住宅小區為1棟住宅樓，14個住宅小區為2棟住宅樓，15個住宅小區為3棟住宅樓，2個住宅小區為4棟樓，10個住宅小區為5棟以上住宅樓。住宅面積小，舊住宅小區每套住宅平均建筑面積82.5㎡。新住宅小區每套住宅平均建筑面積136.6㎡。90%以上小區（院）沒有龙8国际用房，僅有1個小區long8用房達到60㎡以上，小區公共用地面積小，綠地面積少。
三、舊住宅小區綜合維修改造及后續管理狀況。
1、2010年到2012年，南湖地區綜合維修改造56個舊住宅小區（院），134棟住宅樓（包括3棟平房），8685套住宅，建筑面積655554.51㎡，占舊住宅總面積的35.24%。 2、2010年綜合維修改造舊住宅小區（院）38個，100棟住宅樓，6674套住宅，建筑面積472066.57㎡；2011年綜合維修改造舊住宅小區（院）10個，16棟住宅樓，1320套住宅，建筑面積124544.68㎡； 2012年正在進行綜合維修改造的舊住宅小區（院）8個，18棟住宅樓，691套住宅，建筑面積58943.26㎡。
3、棄管舊住宅小區（院）綜合維修改造后，實行業主自行管理的有7個小區（院），21棟住宅樓，638套住宅，建筑面積98252.81㎡，占綜合維修改造建筑總面積的14.99%
四、制約和影響舊住宅小區管理的主要問題：
1、舊住宅小區共用部位、共用設施維修難。
（1）共用部位、共用設施中修、大修、改造資金難解決。
南湖地區2000年6月底以前個人全資購買的商品房中，約16萬㎡的住宅未建立專項維修資金。
公有住房出售單位專項維修資金多頭管理。中直、省直企業單位公有住房出售后，專項維修資金由省直房改辦和省財政廳住房資金管理中心管理；沈陽市企事業單位的公有住房出售后，專項維修資金由沈陽市財政局住房資金管理中心和市房改辦管理；沈陽鐵路局公有住房出售后，專項維修資金自行管理。多頭管理，直接影響共用部位、共用設施維修資金的啟動，特別是一個小區或一棟住宅樓擁有多家公有住房出售單位的，共用部位、共用設施維修難。例如：文安路社區體南小區共有5棟住宅樓，公有住宅出售約370套，公有住房出售單位包括省直機關、事業單位、企業單位、市屬企事業單位等21家。
（2）舊住宅小區共用部位、共用設施日常養護維修難。2002年以前，大部分舊住宅小區業主按每月每平方米0.10元，一次性交納了10年維修費。2003年以來，業主基本上未履行交納維修費的責任和義務。
2、業主“花錢購買long8服務”意識差。
社區居民委員會代行管理的舊住宅小區，入住以來絕大多數是公有住房，交納房屋租賃費。公有住房出售后，是按戶型交納long8服務費。棄管后，每戶按月交2-3元保潔服務費。大部業主“花錢購買long8服務”意識差，社區居民委員會代收的保潔服務費平均交費率約在50%左右。
3、小區環境秩序管理難。
（1）舊住宅小區房屋出租較多。據不完全統計，南湖地區舊住宅小區出租房屋達4000余套，約占舊住宅總套數的18%。出租房屋主要用于集體宿舍、倉儲、經營等。
（2）舊住宅小區臨街一樓，絕大多數進行了窗改門，作為經營用房出租。例如：文安路10-2號、14號樓26套住宅，全部窗改門，改為經營用房；文安路23號樓，一樓臨街12個機動車庫全部改為經營用房。餐飲、洗浴、洗車等經營戶無序排油、排煙、排氣、排污，直接影響小區環境。
（3）舊住宅小區機動車管理難。特別是有的搬家公司、物流公司、倉儲等在小區內經營，機動車亂停亂放，直接影響小區內的秩序。
4、業主自行管理龙8国际難。
南湖地區實行業主自行管理long8唯一官网和委托經理人管理龙8唯一官方网站游戏的住宅小區有12個，年龙8唯一官方网站游戏服務費達150萬元以上，從事long8服務的員工近百人。業主自行管理long8難點在沒有具體的規章。業主委員會不具有法人資格，不能開設銀行帳戶，不能進行稅務登記，不能簽訂員工勞動合同。
5、業主委員會履責難。
南湖地區建立業主大會制度的舊住宅小區有16個，占舊住宅小區總數的15.39%。由于業主大會建設的滯后，影響和制約了業主參與小區管理的活力。已經建立業主大會制度的小區，業主委員會處于“自然成長”狀態，無經常性的指導、無培訓、無辦公場所、無活動經費。
6、建設單位遺留問題解決難。
有的住宅小區供水二次加壓未移交，有的供電設施未移交，有的欠交專項維修資金。
五、對策與建議。
對南湖街道辦事處轄區內舊住宅小區管理狀況調查，雖然只是一個“點”，但從舊住宅小區住宅產權構成的狀況，多種龙8国际管理模式的特征，制約和影響舊住宅小區管理的主要問題等方面考量，都具有一定的共性。
舊住宅小區管理，是城區社會管理的重要組成部分，直接關系到居民群眾的居住環境質量；住宅小區的和諧與穩定，直接關系到社區及城區的和諧與穩定。加強舊住宅小區管理，應以科學發展觀為統領，以為民服務為宗旨，不斷創新管理理念、管理模式、管理體制、激勵機制和制度，推進舊住宅小區管理持續化、市場化，充分調動各方面的極積性，共建安全、整潔、優美、和諧、群眾滿意的住宅小區。
（一）建議市政府從以下幾個方面推進舊住宅小區管理。
第一、制定舊住宅小區龙8国际服務標準和服務費標準。
依據龙8唯一官方网站游戏服務內容制定專項服務標準。服務標準應盡可能量化，具有可驗性。依照long8唯一官网服務標準，制定專項龙8国际服務費價格標準。例如：保潔服務費價格標準，按住宅建筑面積1萬平方米配備1名保潔員測算，保潔服務費每月每平方米可按0.15——0.20元。共用部位、共用設施日常養護維修服務費標準，可按每月每平方米0.10元。以南湖地區為例，舊住宅小區綜合改造建筑面積655554㎡，一年業主交維修費786665元，基本可以保障舊住宅小區共用部位、共用設施日常養護和維修。小區內機動車位使用費標準，可按每月60——100元。
建議舊住宅小區的保潔服務費和共用部位、共用設施日常養護維修服務費，采取與交納自來水費聯動的方式交納。
第二，大力培育和發展專業龙8国际服務公司。
為解決舊住宅小區規模小，配套設施差，綜合龙8唯一官方网站游戏服務難的難題，建議政府制定培育和發展專業服務公司方面的相關政策，重點發展保潔、綠化、維修等專業服務公司，推進舊住宅小區服務的區域化、專業化、市場化。舊住宅小區業主大會可按照專項龙8国际服務費標準，選擇專項龙8国际服務。
第三、完善專項維修資金管理制度。
1、制定專項維修資金補建制度。凡是2000年6月底以前（包括以后）個人全資購買商品房未交納專項維修資金的業主，如在一年內交納，可執行當年專項維修資金交納標準。超期交納的按現行標準執行。未交納專項資金的住宅，應限制抵押、轉讓、捐贈、繼承。
2、制定公有住房專項維修資金管理制度。公有住房出售后的專項維修資金，應分割到住宅小區、住宅樓、住宅，應制定專項維修資金續籌制度。對不履行共用部位、共用設施維修責任的公有住房出售單位，政府可責令啟動強制性機制。只有業主和公有住房出售單位履行了法定的專項維修資金歸集、管理、續籌的責任，才能保障舊住宅小區共用部位、共用設施中修、大修，更新改造的持續化。
第四、完善業主自行管理龙8国际的規章。
建議市政府制定業主自行管理long8唯一官网和委托其他人管理long8唯一官网的規章。實現舊住宅小區管理有法可依，有章可循，確保業主自行管理龙8国际健康發展。
第五、集中清理建設單位的歷史遺留問題。
建議政府制定清理建設單位歷史遺留問題的措施。重點解決：消防驗收不合格、供水二次加壓未移交、供電設施未移交，代收專項維修資金未移交，long8唯一官方网站用房不達標等問題。
第六、推進舊住宅小區業主大會和業主委員會建設。
住宅小區業主大會和業主委員會建設，是基礎民主建設的一部分，是業主參與舊住宅小區管理的法定組織形式。建議政府制定《沈陽市舊住宅小區業主大會和業主委員會建設實施細則》，依法規范業主大會和業主委員會行為，保障業主共同合法權益。凡是具備成立業主大會條件的住宅小區，應按規定建立業主大會和選舉業主委員會，不斷擴大業主參與舊住宅小區管理，不斷激發業主參與和諧小區建設的活力。
（二）建議區政府從以下方面推進舊住宅小區管理。
第一、建立完善的舊住宅小區管理責任體系。
建議區政府依據國家法律、法規、規章，制定科學的舊住宅小區（應涵蓋全部住宅小區）管理責任體系。
管理責任單位應包括：主管部門、相關部門、街道辦事處、社區居民委員會、業主委員會、公有住房出售單位（建設單位）、long8唯一官方网站服務企業；供水、供電、供氣、供熱等服務窗口單位。
管理責任應包括：管理職責、管理目標、管理標準、管理考核。管理職責應清晰，一事一責，責權相當；管理目標應從實際出發，力求先進；管理標準盡可能量化，便于監督；管理考核應有利于最大限度激發做好事，干實事的活力。
舊住宅小區管理應實行街道辦事處屬地化管理的原則，應制定具體的實施細則。
第二、創建社區long8唯一官网服務中心。
根據沈陽市房產管理局和沈陽市民政管理局的有關規定，社區居民委員會可以注冊登記民辦非企業單位---社區龙8国际服務中心。
社區long8服務中心具有舊住宅小區long8唯一官方网站服務資格，享有稅收方面的優惠待遇，具有法人資格。社區long8唯一官网服務中心可以使社區居民委員會代行管理舊住宅小區的行為規范化，有利于推進舊住宅小區管理市場化。
社區long8唯一官网服務中心，可以為業主自行管理龙8国际提供服務。
第三、建立完善的舊住宅維修服務體制。
為鞏固舊住宅小區綜合維修改造成果，建議區政府制定統一的房屋維修標準、統一的房屋維修指導價格標準。
區房產局房屋維修中心，負責住宅產權構成多元化的棄管舊住宅小區共用部位、共用設施的中修和大修。
街道辦事處設立房屋維修站，負責住宅產權構成多元化的棄管舊住宅小區共用部位、共用設施的小修。
社區居民委員會，負責協調公有住房出售單位履行維修職責。
第四、完善舊住宅小區保潔服務管理體制。
為逐步推進舊住宅小區保潔服務專業化、市場化，建議有序地改革和完善現行保潔服務管理體制。
第一種模式：由街道辦事處環衛所統一管理舊住宅小區保潔服務，實行人員管理統一，作業標準統一，考核標準統一。
第二種模式：在現行社區保潔服務管理體制下，將小街小巷保潔與舊住宅小區保潔統一管理，統一作業，統一考核。
第五、建立社區監控室。
目前，和平區舊住宅小區普遍安裝了監控設施，但視頻畫面終端在區政府監控中心。為充分發揮監控系統的及時、有效作用，建議區政府逐步建立社區監控室。在派出所社區干警的指導下，監控室由目前社區公益性協勤人員24小時值守，做到及時發現問題，及時處理。
第六、建立舊住宅小區管理協調制度。
為充分發揮舊住宅小區管理“社會協同”作用，建議建立較為完善的協調機制。建立主管部門、相關部門、街道辦事處與long8服務企業、公有住房出售單位、供水、供電、供氣、供熱等服務單位的定期協調會制度，一事一議的協調制度。
社區居民委員會應建立完善的社區協商議事機構和制度，充分調動相關單位共建的積極性。
第七、建立舊住宅小區管理激勵機制。
舊住宅小區管理是住宅小區管理中的“難點”。應鼓勵創新思路，創新管理模式，助推舊住宅小區管理科學化、持續化、市場化。
建議區政府制定鼓勵和扶持long8唯一官网服務企業管理舊住宅小區，公有住房出售單位自行管理舊住宅小區、業主自行管理舊住宅小區，委托經理人管理舊住宅小區、公有住房出售單位與社區居民委員會共管舊住宅小區的政策規定。采取“明扶”的辦法，主要是提供綠化苗木、室外健身器材，特殊情況下的應急維修，道路維修以及資金補貼。
建議制定舊住宅小區管理標準。每年對舊住宅小區管理狀況進行一次評定，及時總結推廣先進經驗，表彰先進單位和個人。
此次調研歷時四個月時間，走訪了南湖街道辦事處9個社區居民委員會，走進了123個住宅小區，實地查看了618棟住宅樓（房）。調研報告中關于舊住宅小區（院），是在實地查看按自然院確定的，沒有規劃批準的依據；關于住宅入住時間、建筑面積、住宅套數、住宅產權等，是依據各社區居民委員會填報的數據，沒有產權登記的確認。調研工作得到了沈陽市房產管理局、和平區房產管理局領導的精心指導，得到了南湖街道辦事處和各社區居民委員會、業主委員會大力支持，得到了公有住房出售單位和long8唯一官网服務企業的積極配合。深表謝意。
