也談“不交long8唯一官网費，不給辦電梯卡？”
陳全
    業主不交龙8国际費，long8唯一官网公司不給辦電梯卡，從而引起爭論。這是long8日常工作中經常碰到的一類問題。龙8唯一官方网站游戏公司的做法是否合適？對此，有贊同者，亦有反對者。最近，沈陽晚報刊登了一篇針對此問題的報道，各方觀點，正誤交織，具有一定的普遍性。筆者認為，深入探討這個問題，有助于龙8唯一官方网站游戏弄清一些long8唯一官方网站管理的法律關系，進而認清龙8国际管理的本質。
    業主是否具有拒交long8費的“對抗權”？
    有律師認為，如果龙8唯一官方网站游戏公司在服務中有哪些做得不到位，比如當業主提出房屋漏水之后，long8唯一官网公司沒有履行積極協調的義務，業主則可以拒交龙8唯一官方网站游戏費相對抗，這叫業主“對抗權”。但筆者認為，這種觀點是沒有法律依據的。
    首先，僅憑某個業主或某些業主的抗辯認定龙8国际公司服務不到位，對long8公司來說不公正。就拿“業主提出房屋漏水，long8唯一官网公司沒有履行積極協調義務”這件事來說，在龙8唯一官方网站游戏服務合同中，一般不會約定龙8国际公司有這樣的“義務”，完全是業主的主觀理解。從法理上看，在保修期內出現屋面漏雨問題，應當由業主與開發建設單位協商解決。實踐中，某個業主或某些業主認為的所謂的long8唯一官网服務有“瑕疵”，未必經得起推敲，往往是把long8公司當成了“替罪羊”。所以，進入常規龙8国际管理后，評價long8公司的服務是否到位，必須以龙8国际服務合同的約定為標準，由業主大會說了算，也就是以多數業主的認可為準。
    其次，業主應當依法履行交費義務。按時交納long8唯一官网費，既是法定的也是合同約定的業主義務。《物權法》第八十三條指出，拒付long8唯一官网費等行為屬損害他人合法權益的行為。《最高法院關于審理long8服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《高法司法解釋》）第一條規定“建設單位依法與long8唯一官方网站服務企業簽訂的前期龙8国际服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的龙8唯一官方网站游戏服務企業簽訂的long8唯一官方网站服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”。無論是前期long8唯一官网管理期間，還是業主大會成立以后，個別業主或者少數業主（只要沒有達到“雙半數”業主同意）無權違背建設單位或業主大會的意志，無權不履行依法訂立的long8服務合同，必須承擔交納龙8唯一官方网站游戏費的義務。
    第三，一般情況下，業主沒有所謂的拒付龙8唯一官方网站游戏費的“對抗權”。《高法司法解釋》第三條指出“龙8国际服務企業不履行或者不完全履行long8唯一官网服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求long8唯一官网服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持”。從法律給出的解決龙8国际服務糾紛的路徑看，如果業主認為龙8国际服務不到位，可以請求龙8唯一官方网站游戏公司“承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”，如果龙8唯一官方网站游戏公司拒不承擔違約責任，業主可以申請人民法院支持。但是不能以拒付龙8国际費相對抗。但也有一種情況屬于例外，就是當龙8唯一官方网站游戏公司亂收費時，業主是有權拒付的。《高法司法解釋》第五條規定“龙8唯一官方网站游戏服務企業違反龙8国际服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持”。除此之外，很難找到支持業主拒付long8唯一官方网站費的其他法律依據。
    long8唯一官网公司是否有權不給欠費業主辦電梯卡？
    筆者認為，回答這個問題應當具體問題具體分析。問題的節點在于，給電梯安裝磁卡是否經過多數業主同意。
    在一些新建樓盤中，磁卡作為電梯的附屬設施，是與生俱來的，電梯實行磁卡管理并設置樓層限制，也成為樓盤的一個“賣點”，房屋買受人在簽訂商品房（預）銷售合同以及管理規約的同時，就接受了電梯實行磁卡管理的要約，辦理入住手續后就應當遵守管理規約。在這種情況下，業主不交龙8唯一官方网站游戏費，long8公司可以不給辦電梯卡。其道理與“不買車票不能乘車”、“不買船票不能上船”一樣。如果把一部電梯比作一輛公共汽車，那么long8公司給業主辦電梯卡就相當于售票員賣票給乘客。既然大家對公交公司“憑票乘車”的規定沒有意見，為何要對long8公司“辦卡乘梯”的做法說三道四呢？
    還有一種情況是，房屋買受人在購買long8唯一官网時，電梯沒有安裝磁卡，這種情況在一些老樓盤中比較普遍。那么，long8唯一官方网站公司在后期管理中是否有權給電梯安上磁卡呢？首先，long8唯一官方网站看法律是如何規定的。《long8管理條例》第十一條規定“下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘long8唯一官网服務企業；（五）籌集和使用專項維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項”。第十二條第三款規定“業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”。顯然，依據以上規定，給電梯安裝磁卡，屬于改建、重建建筑物及其附屬設施的行為，須經“雙三分之二”業主同意后方可實施。否則，long8唯一官网公司是無權自作主張安裝電梯磁卡、限制業主使用電梯的。但是，以筆者所聞所見，極少有龙8唯一官方网站游戏公司為了給電梯安裝磁卡這樣的“小事”召開業主大會討論的。大概多數long8唯一官方网站公司并沒意識到，安裝電梯磁卡需要業主大會同意，更不知道還得經過“超多數”（雙三分之二以上）業主的同意。那么，法律為什么要做如此的嚴格規定呢？舉一個生活中的例子，大家換位思考一下，則很容易理解。試問，假如您家的保姆想給您家的大門加一道鎖，需不需要征求一下您的意見呢？如果您的回答是肯定的，那么恭喜您——答對了。所以，一些long8公司隨意給電梯安一個磁卡，或是給大門裝一個門禁，不僅是越俎代庖的行為，而且還違了法，侵犯了業主的合法權益。類似問題時有發生，反映出一些龙8国际公司法律意識之淡薄、服務理念之偏差以及與業主關系之錯位。
    本來，給電梯安裝磁卡是一樁好事，不但long8唯一官网公司歡迎，便于管理，而且多數業主也認可，有安全感。但是，如何把好事辦好？首先，提倡long8唯一官网管理早期介入，當long8唯一官网公司接手新盤時，一定要從有利于后續管理的角度，多向開發商提出合理化建議，比如在售樓前就應當把電梯磁卡安裝好，然后制定好管理規約，正所謂“凡事預則立，不預則廢”。其次，對于一些在管的且電梯沒安磁卡的樓盤，long8唯一官网公司要善于引導業主大會做出有利于龙8唯一官方网站游戏管理的決策，使安裝電梯磁卡等管理建議順利得到業主的認可。一旦業主大會同意給電梯安裝磁卡，那么業主不交龙8国际費，long8唯一官方网站公司可以不給辦電梯卡，道理不再復述，也無須再次經過“雙三分之二”業主同意。
    談到這里，對“不交long8費，不給辦電梯卡”持有反對意見的人可能還會有一些不同意見。比如，有人認為，龙8国际公司不給業主辦電梯卡，限制了業主的出入自由。但筆者不這么認為，理由是：乘電梯省時省力，但必須花錢買單；走樓梯自食其力，但經濟實惠。業主何去何從，自己拿主意，沒有人限制其選擇的自由。還有人認為，《沈陽市long8唯一官网管理條例》第三十七條第一款規定“龙8唯一官方网站游戏服務企業不得以部分業主拖欠long8唯一官网服務費為由減少龙8唯一官方网站游戏服務內容或者降低龙8唯一官方网站游戏服務質量和標準。”據此得出結論，業主不交long8費，long8唯一官网公司也應該讓其乘電梯，否則就是減少了服務內容，降低了服務標準。但筆者對于此款規定的理解是：即使部分業主拖欠龙8唯一官方网站游戏服務費，long8公司也應當依照龙8国际服務合同約定的內容和標準提供服務，如必須保持電梯24小時處于安全運行狀態。但不等于說只要電梯處于運行狀態，就誰都可以乘。大家知道，long8服務具有準公共服務性質，由于多數服務“不可排他”，如保潔、保安等，所以欠費業主也可以“搭便車”。但也有個別服務是可以排他的，如電梯運行服務，就是一對一的服務，誰花錢誰受益，沒花錢的無權享受“免費午餐”。long8唯一官方网站公司雖然對個別欠費業主乘坐電梯予以限制，但只要保證電梯24小時處于安全運行狀態，那么對于全體業主而言，是沒有“減少long8唯一官方网站服務內容或者降低long8唯一官方网站服務質量和標準”的。

談到這里，反方可能還會有一些不同意見，提出更多的反對理由，恕不一一列舉和辯析。本文旨在以一孔之見與同行交流，并作為回應媒體報道和答復業主咨詢的一家之言。